"14년 차 평범한 직장인입니다. 실거주로 매수했던 오피스텔이 가격이 오르면서 부동산 투자에 관심이 생겼어요. 7년 동안 경매 투자에 뛰어들었죠. 그러다 2022년 한강 근처에 오피스텔 매물을 발견하고 바로 입찰했어요. 투자금 2400만원으로 한강뷰 오피스텔을 낙찰받았죠. 수익을 내기 위해 단기임대로 눈을 돌렸지만, 걱정이 컸어요. 역세권이랑 거리가 멀었거든요. 하지만 한강뷰라는 장점을 내세우면 충분히 승산 있겠다고 생각했죠. 그렇게 2년째 공실 없이 매달 강남 시세로 월세 받고 있습니다. (웃음)"
부동산 경매 시장이 한파가 이어지고 있다. 경매 물건도 늘고 있는 데다, 올들어 서울 아파트 낙찰가율도 2개월 연속 내림세를 보이고 있다. 고금리와 경기 침체 우려, 대출 규제 등으로 인해 매수 심리가 크게 위축된 영향이다.
투자 침체 시기에 꾸준히 수익을 내는 이가 있다. 경매 물건이 쏟아지면 저렴한 가격에 매입할 수 있고, 낙찰가율이 하락하면 수익률을 높일 수 있기 때문이다. 경쟁률이 낮아진 만큼 선택의 폭도 넓어진다. 단, 물건의 가치만 정확하게 평가할 수 있는 안목과 적정한 목표 수익률을 정할 수 있는 전략이 필요하다. 직장을 다니면서 7년째 부동산 경매 투자와 노하우를 강의하고 있는 전문가가 있다. 단기 임대 플랫폼 삼삼엠투에서 호스트로 활동하고 있는 '플로'(닉네임·38) 씨의 이야기다.
Q. 자기소개 먼저 부탁드립니다.
"단기 임대 플랫폼 삼삼엠투에서 호스트로 활동 중인 플로(닉네임·38)입니다. 14년 차 평범한 직장인이자 7년 차 N잡러입니다. 현재 부업으로 단기 임대 호스트, 부동산·경매 투자, 경매 강의까지 다양한 일을 하고 있습니다. 부수입으로 월급보다 높은 수익을 내고 있습니다."
Q. 어떻게 처음 호스트를 하시게 됐나요.
"7년 전 우연히 실거주용으로 매수했던 오피스텔 가격이 오르면서 부동산 투자에 눈을 떴습니다. 그 이후로도 꾸준히 부동산과 경매 투자를 지속해왔습니다. 작년에 한강뷰 오피스텔을 경매로 낙찰받은 것이 계기가 되어 단기 임대를 시작하게 됐습니다. 처음에는 전세를 줄까 생각했지만, 전세 세입자 혼자만 보기에는 한강뷰가 아까워서 많은 사람에게 보여주고 싶다는 생각에 단기 임대를 생각하게 되었죠. (웃음)"
Q. 부동산 구매 결정은 처음에 어떻게 하셨나요.
"경매물건을 보던 중에 한강 근처에 오피스텔이 나와 있는 것을 보고 입찰했어요. 2등과 11만원 차이로 낙찰받았습니다. 실투자 금액은 1000만원이었고 전세로 줬죠. 지금은 투자금액 이상으로 올랐습니다. 낙찰받은 오피스텔은 산이 보이는 곳이라 아쉬움이 있었어요. 한강이 보이는 매물을 하나 더 갖고 싶었죠. 그러던 중 생각했던 매물이 경매에 뜬 걸 봤어요. 실투자금은 2400만원이었습니다. 대출을 많이 받았어요. 이자를 제외하고도 순수익이 났지만, 최근 금리가 조정되면서 오히려 수익이 늘고 있어요."
Q. 초기 비용은 어느 정도 들었나요.
"매입 금액을 제외하고 리모델링 비용으로 1200만원이 들었습니다. 물론 기본적으로 하면 700만원 선으로 진행할 수 있어요. 저는 인테리어에 관심이 많아서 타일부터 세면 볼, 아메리칸 스탠더드 제품까지 욕심을 내서 바꿨죠. 누가 봐도 살고 싶다는 생각이 들게끔 인테리어를 했더니 덕분에 공실 없이 운영할 수 있었습니다."
Q. 초기 애로사항이 있었나요.
"서울지역 오피스텔이지만 역세권은 아니에요. 과연 여기까지 찾아오는 사람이 있을지 걱정이 많았죠. 경쟁 매물과 비교를 해보니 역세권에 위치한 매물뿐이었죠. 한강뷰라는 메리트를 살려 홍보를 하는 게 필요했어요. 계절이 변할 때마다 주기적으로 방 사진을 업데이트하고 있습니다. 관리가 잘 되고 있다는 것을 어필하기 위해 노력했죠. 비대면이지만 소통도 활발하게 하고 있어요. 임차인의 요청이나 문의가 있으면 최대한 빠르게 답하고 있죠. 문제가 생기면 가급적 당일에 해결해 주려고 하고 있어요. 좋은 후기들이 공실이 없는 비결이죠."
Q. 단기임대로 월 매출은 어느 정도 발생하시나요.
"월 매출은 만실 기준으로 189만원입니다. 같은 날 퇴실과 입주가 맞물려 진행될 때는 월수입이 200만원이 넘습니다. 매출에서 고정비와 이자 등을 빼고 평균적으로 한 달에 100만 원 정도의 순이익이 발생하고 있어요. 단기 임대를 시작한 2022년 12월부터 공실 없이 운영하고 있죠."
Q. 임대료를 책정하는 기준이 따로 있으신가요.
"단기 임대는 시세가 없어요. 주로 플랫폼에 등록된 비슷한 컨디션의 오피스텔의 가격을 봤죠. 특히 강남 쪽 시세를 참고했습니다."
Q. 호스트 일과를 소개해주세요.
"사실 단기 임대는 크게 할 일이 없어요. 계약 요청이 들어오면 ‘계약 승인’ 버튼을 누르고, 퇴실이 완료되면 ‘퇴실 확인’ 버튼을 누르는 일이 전부예요. (웃음) 보통 1~3개월 단위로 임대가 되는데, 앞 계약이 만료되기 전에 바로 다음 계약 요청이 들어옵니다. 청소는 전문적으로 해주시는 분에게 맡기고 있어요. 청소하기 쉽도록 매뉴얼을 꼼꼼하게 만들어 놓았고, 청소가 끝나면 직접 가서 확인하는 일을 하죠. 워낙 청소하는 분이 꼼꼼하게 잘해주셔서 확인하러 가는 것도 조금씩 줄이는 중입니다. 보통 경매 강의를 준비하거나, 투자매물을 보거나, 블로그 운영에 시간을 더 많이 할애하고 있어요."
Q. 부동산을 고르시는 노하우가 있나요.
"부동산 투자를 처음 시작했을 때는 회전이 빠른 투자 방식을 선호했는데 요즘은 조금 더 긴 호흡으로 바라보고 있습니다. 부동산 가치에 집중하고 있어요. 특히 현재의 가치보다는 향후 개발가능성이나 내재가치와 같이 미래가치가 있는 부동산에 투자하려고 합니다. 예전에는 주거용을 주로 투자했었는데 주거용 투자의 한계를 느끼고 수익형 부동산을 보고 있습니다. 지금이야 경기나 금리 등의 여파로 수익형 부동산을 투자하려는 수요가 적지만 지금 알아보고 내년쯤 매수하는 걸 목표로 하고 있습니다. 매입 수단으로는 경매를 생각하고 있어요. 싸게 살 수 있을 때 더 싸게 사기 위한 전략입니다."
Q. 제2 인생을 꿈꾸는 이들에게 어떤 점을 추천하시나요.
"단기 임대는 투자하는 시간과 노동력에 비해 수익이 정말 높다는 점을 꼽고 싶습니다. 수익 실현의 관점이 모두 다르겠지만, 지속적인 현금흐름을 만드는 데는 참 좋은 수단인 것 같아요. 단기 임대 1건당 월 순수익을 100만원으로 계산했을 때 5채만 운영해도 월 500만원이 되니까요. 최근 부동산 시장의 변동성이 커져서 투자를 꺼리는 분들이 많은데 이럴 때가 경매로 부동산을 사기에 좋은 시기인 것 같습니다. 부동산 경매를 시작하기 좋은 시기기도 하고, 한 번 배워두면 평생 쓸 수 있는 투자 스킬이죠."
Q. 앞으로의 계획은 무엇인가요.
"올해는 경매와 NPL(부실채권) 투자에 집중할 계획입니다. 경기 불황기에 투자하기에 좋은 적기라고 판단됩니다. 매입 시기는 내년 하반기가 목표입니다. 단기 임대는 지금 소유하고 있는 오피스텔과 비슷한 컨디션의 매물을 하나 더 확보하려고 계획 중입니다. 현금흐름을 조금 더 늘리고 동시에 자산 배분을 조정(리밸런싱)하면서 투자를 이어 나갈 생각입니다. (웃음)"
평생직장이 사라진 시대, 여러 직업을 가지는 'N잡'은 선택이 아닌 필수가 됐습니다. N잡 뿐만 아니라 NEW잡을 만들어가는 이들의 이야기를 다룬 <방준식의 N잡 시대>는 매주 일요일 연재됩니다. 기자 페이지를 구독하면 기사를 놓치지 않고 받아볼 수 있습니다. 좋아요는 큰 힘이 됩니다.
방준식 기자 silv0000@hankyung.com
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